Contratos Agrarios: Colaboración con AFINCA

Contratos agrarios y aspectos fiscales: colaboración con AFINCA.

Afinca, en colaboración con este despacho, elabora una guía completa para entender los contratos agrarios y aspectos fiscales, pues la falta de precisión en dichos contratos es la primera causa de litigiosidad en el medio rural.

Comprar, vender o arrendar una finca rústica puede ser una gran oportunidad, pero también conlleva riesgos reales y costosos si no se toman las decisiones adecuadas. Por ello, hay que tener claro varios aspectos antes de realizar un contrato.

Las principales claves para garantizar la seguridad jurídica y evitar futuros conflictos, son:

• Identificación detallada de las partes: Debe incluirse claramente el nombre completo, DNI o CIF, domicilio y representación legal si procede.
• Descripción precisa del inmueble: Indicar con exactitud ubicación, superficie, referencias catastrales y linderos. Es recomendable adjuntar planos o mapas oficiales del Catastro.
• Coordinación registral y catastral: Desde 2015, esta coordinación es obligatoria y está provocando numerosos problemas en la compraventa de inmuebles rústicos. La falta de concordancia entre el Registro y el Catastro puede dar lugar a complicaciones en la inscripción de la finca, generando conflictos legales. El Catastro presenta deficiencias estructurales que provocan errores frecuentes en las mediciones y referencias, convirtiéndose en una de las principales causas de litigiosidad.
• Aplicación de la correcta Ley de Arrendamientos Rústicos: Es esencial calcular correctamente las prórrogas y los preavisos en los contratos de arrendamiento rústico. La incorrecta aplicación de la legislación vigente puede derivar en conflictos contractuales y pérdida de derechos para las partes implicadas.
• Confusión entre acciones jurídicas: Es frecuente la confusión entre las acciones de deslinde, amojonamiento, reivindicatoria y declarativa de dominio. Cada una de estas acciones jurídicas responde a objetivos específicos y requiere una fundamentación legal distinta. La elección errónea de la acción en un proceso judicial podría resultar en la pérdida del procedimiento y la imposibilidad de recuperar o defender los derechos sobre la finca.
• Condiciones económicas claras y garantías: Definir con claridad el precio, los métodos y plazos de pago, así como las garantías exigidas, tales como depósitos o avales bancarios.
• Condiciones resolutorias: Establecer las circunstancias bajo las cuales el contrato podría resolverse anticipadamente y las consecuencias derivadas.
• Derechos de tanteo y retracto: En fincas rústicas, detallar explícitamente estos derechos para evitar futuras reclamaciones por parte de arrendatarios o colindantes.
• Escritura pública e inscripción registral: La escritura notarial no es obligatoria en todos los contratos, pero sí altamente recomendable para compraventas y permutas, seguida de la inscripción inmediata en el Registro de la Propiedad, aportando así seguridad frente a terceros.
• Notificaciones formales: Todas las notificaciones relacionadas con el contrato deben hacerse por escrito, preferiblemente mediante burofax o medios electrónicos certificados, para mantener constancia oficial.

Unido a lo anterior, para cualquier transacción relacionada con fincas rústicas o propiedades rurales, es crucial elegir correctamente entre los distintos tipos de contratos disponibles y sus aspectos fiscales, para ello, a continuación exponemos dos tablas comparativas.

Tipos de contratos en fincas rústicas:

Aspectos fiscales y tributarios en cada contrato