ANÁLISIS DE LA LEY ÓMNIBUS DE LA COMUNIDAD DE MADRID

Particularmente, en el caso de la Ley 8/2012, resulta de aplicación el artículo 9, el cual hace referencia a los usos que favorecen el desarrollo rural sostenible. En dicho precepto se menciona cuáles son los usos permitidos y autorizables, tal y como se recoge a continuación:

Tendrán la consideración de usos permitidos y autorizables que favorecen el desarrollo rural sostenible, los usos vinculados a la celebración de actos sociales y eventos familiares de especial singularidad, así como los usos caninos y ecuestres, en edificaciones existentes que puedan ser habilitadas a esos exclusivos fines, que se ubiquen en suelo no urbanizable con cualquier protección y suelo urbanizable no sectorizado.

Los usos previstos en el párrafo anterior se considerarán, en todo caso, compatibles con las normas de protección establecidas en la legislación sectorial de la Comunidad de Madrid. Estos usos podrán ser autorizados mediante el procedimiento de calificación urbanística previsto en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y deberán contar en todo caso con la preceptiva licencia municipal. Se exceptúan los supuestos en que el planeamiento municipal expresamente los prohíba

La Ley Ómnibus afecta a este último párrafo, lo que ya venía respaldado por la Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, debiendo concretarse en la normativa municipal de manera específica cuáles son las prohibiciones concretas, sin que quepa posibilidad alguna de hacer alusión a ello de manera genérica, tal y como ocurre en multitud de normativa urbanística de los municipios de nuestra Comunidad Autónoma. Sobre todo en antiguas Normas Subsidiarias de los años ochenta.

Imagínese que lo que debe prohibirse es la actividad de eventos sociales, pues tal prohibición debe estar expresamente recogida en el planeamiento municipal del correspondiente Ayuntamiento, no pudiendo, como decíamos, tratarse de una prohibición genérica.

Y, para el caso de la Orden 899/2021, de 29 de Abril, en lo relativo a la calificación urbanística de la Comunidad de Madrid, se produce una reiteración y, por tanto, obligatoriedad de aplicación, del artículo 4 de la citada Orden, el cual regula las actuaciones con calificación urbanística otorgada.

En términos coloquiales, dicho precepto viene a mencionar que, para aquellos administrados que hayan obtenido una calificación urbanística favorable y que pretendan ampliarla, pueden llevar a cabo esta ampliación (valga la redundancia), sin la necesidad de iniciar un nuevo trámite, siempre que la misma tenga como fin el mismo uso u otro complementario.

Para su tramitación meramente es necesaria la presentación de una solicitud ante el Ayuntamiento que dará el título habilitante correspondiente, previo informe favorable del organismo competente, sin que quepa la posibilidad de la utilización de la ampliación de calificación urbanística para otra parcela distinta a la solicitada en su origen.

Con la Ley Ómnibus, se atribuye la competencia a los municipios para la aprobación de las calificaciones urbanísticas, lo que no afecta a aquellos expedientes que ya se encuentren en trámite, tal y como menciona la Disposición Transitoria Primera, si bien, cabe la opción de desistir de dicho procedimiento en trámite e iniciar otro de nuevo procedimiento de nueva calificación urbanística con base en la nueva normativa ahora vigente.

Esta atribución de la competencia mejora los plazos de concesión y denegación tal y como se mencionará en el apartado siguiente, pero, trae consigo ciertas trabas toda vez que muchos de los municipios pequeños no cuentan con personal suficiente.

En cuanto a los plazos, con la normativa previa cuya competencia para la calificación del uso del suelo correspondía a las Comunidades Autónomas, el tiempo medio para su concesión rondaba los dos – tres años.

Lo anterior, suponía para cualquier empresa o particular que pretendía desarrollar su actividad económica, una traba directa. Sin embargo, con la Ley Ómnibus, estos plazos se reducen a un mes para el Informe previo de viabilidad por parte de la Entidad Local y tres meses para resolver, desde la solicitud o, en su caso, subsanación o mejora de la documentación aportada. Es decir, en tres meses como máximo, desde nuestra solicitud ya sabremos si se nos concede o no la calificación urbanística, dejando expedita, en su caso, la vía judicial para defender nuestros derechos.

En este sentido, la reducción del plazo de una manera tan significativa supone una evidente mejora para cualquier compañía, pudiendo ser resuelto tal cuestión mediante silencio administrativo negativo, esto es, que se desestime la calificación del uso del suelo.

De producirse esta desestimación, la Ley Ómnibus permite una vez agotada esta vía administrativa, la interposición del correspondiente recurso ante el Juzgado de lo Contencioso – Administrativo, materia en la que Sagasta 21 Abogados lleva desarrollándose más de treinta años.

La consecuencia directa que previsiblemente se espera es una judicialización en masa, en tanto en cuanto los funcionarios especializados de la Comunidad Autónoma pierden su ejercicio, traspasando todas las tareas correspondientes a los funcionarios municipales, los cuales, sin una ampliación de plantilla, deberán tramitar los procedimientos en su integridad.

El efecto posterior es que estos funcionarios municipales debido a la carga de trabajo no puedan tramitar las calificaciones urbanísticas por lo que se intuye desde ya que el silencio, en este caso negativo, sea la regla general y consecuentemente la desestimación de nuestra solicitud de calificación urbanística. Tras ello únicamente cabría la interposición del correspondiente recurso contra tal desestimación por silencio negativo ante los juzgados de lo contencioso administrativo.

Por otro lado, en cuanto a las declaraciones responsables, también cobra relevancia como consecuencia de esta Ley Ómnibus, toda vez que las mismas adquieren una eficacia superior a lo que ya venían manteniendo.

Pero, ¿qué quiere decir tal afirmación?. A nivel ejemplificativo, cuando se está tramitando la concesión de la calificación del uso del suelo, puede que aún no se haya terminado en su integridad todo el procedimiento. Así esta ley permite iniciar previamente la actividad antes de resolver la calificación, lo que beneficia al administrado en la medida de que puede a través de este documento desarrollar lo que venía solicitando.

Mediante una declaración responsable, puede usarse dicho terreno para el uso solicitado, pues, en dicho documento suscrito por el administrado, se manifiesta que se cumple con la integridad de los requisitos de la normativa vigente (entre otras, la Ley Ómnibus), bajo su responsabilidad.

A través de declaración responsable, a modo de ejemplo, se podrán realizar los cerramientos o vallados perimetrales de parcelas. No así la parcelación, segregación y división de parcelas que requerirán de licencia urbanística. Igualmente, a través de declaración responsable se podrán instalar y ubicar casetas prefabricadas auxiliares o de menor entidad. No así la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes, en cualquier clase de suelo, que requerirán de licencia administrativa.

Por su parte se produce una modificación en lo relativo a las infracciones urbanísticas que afectan al suelo no urbanizable de protección, zonas verdes o espacios libres, ya que con la Ley Ómnibus a partir de ahora no existe plazo de prescripción (artículo 38 ter, el cual modifica el apartado 1 del artículo 236) para tales infracciones urbanísticas.

Anteriormente, existía un plazo de prescripción de cuatro años para las infracciones urbanísticas cometidas en suelo no urbanizable. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, dichas infracciones se convierten en imprescriptibles. Es decir, aun habiendo transcurrido cuatro, diez, veinte, etc. años, la administración podrá, insistimos, en cualquier momento, incoar los correspondientes procedimientos de restablecimiento de legalidad urbanística y sancionador.

¿Qué quiere decir eso? Que en cualquier momento y habiendo transcurrido el lapso de tiempo que fuere, la Administración Pública puede, entre otras acciones, solicitar la demolición de edificaciones incorrectamente desarrolladas en suelo no urbanizable de protección, zonas verdes o espacios libres.

Esta Ley Ómnibus afectará a su vez a las denominadas construcciones fuera de ordenación, ya que deja realmente de existir ese término, en el sentido de que se llega a admitir su rehabilitación para la conservación, por ejemplo, con destino residencial y hotelero de edificios existentes, sin la necesidad de que revistan el llamado “valor arquitectónico”, que previamente sí se venía exigiendo. E incluso, la propia normativa menciona que, excepcionalmente pueden realizarse obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad para estas construcciones fuera de ordenación.

En conclusión, la Ley Ómnibus trae consigo novedades favorables en lo relativo a la ordenación del territorio, así como en los cambios en el suelo no urbanizable de protección, entre otros, debiendo estar cualquier administrado debidamente informado y, bajo la dirección técnica y letrada de un Abogado especialista en este ámbito.

Se trata pues, de una medida de reactivación económica, así como de agilización de trámites, eliminación de duplicidades, atracción de inversión, lo que, produce a su vez un efecto inmediato en la sociedad en general, así como en el mercado y en el sector inmobiliario.

En contraposición y como efecto negativo, en Sagasta 21 Abogados consideramos que esta legislación podrá afectar a la originaria naturaleza agrícola, ganadera y forestal del suelo no urbanizable al facilitarse en el mismo distintos usos con un evidente efecto llamada a la inversión para distintas actividades comerciales hasta ahora vetadas o, al menos, muy restringidas en este suelo rústico. Esto será así, sobre todo, en aquellos municipios en los que ya existan numerosas construcciones consideradas, muchas de ellas, como fuera de ordenación.

En Sagasta 21 Abogados somos especialistas en Derecho Rústico y, consecuentemente, en Derecho Administrativo, con más de treinta años de experiencia en este ámbito.